□日次/月次決算により財務情報をリアルタイムに把握し、スピード経営が可能となります!!
□ビジネスライン別損益計算（部門別管理会計）により各ビジネスラインの収益性と全社利益への貢献度を適時に把握し、最適なセールスミックスの決定や業績評価の透明化を可能とします!!
□部門別の経営計画を策定し予算管理をすることで経営者や各部門管理者の責任（アカンタビリティ）が明確になります!!
□会社の経営管理能力が向上し、CVP分析や経営分析等により経営内容の評価、問題点の明確化、経営改善や将来の経営戦略の策定を社長自らが行えるようになります!!

□毎月巡回訪問し、会計資料や記録が適時かつ正確に記帳され、保存されているか税法その他の法律に適合しているかチェックし、より精度の高い月次データの作成を支援します!!

□環境変化に対応するための戦略計画である中期経営計画を毎年見直し、最初の事業年度の計画を短期経営計画として具体化すると、常に3～5年先をとらえた経営戦略を展開し、過去の延長線上に推移していくだけの成り行き任せ経営とオサラバすることが可能となります!!

□四半期ごとに業績検討会を開催し、経営計画と実績との比較・分析及び目標利益達成のための戦略実行の管理を行い、PDCAサイクル（Plan ⇒ Do ⇒ Check ⇒ Action）による業績管理体制の構築を可能とします!!

□期首から10ヶ月目（3月決算法人であれば1月）には決算事前検討会を開催し、第3四半期までの業績をもとに決算予測と納税額の試算を行い、節税又は利益確保の戦略的な決算対策を支援します!!

□弊事務所では申告是認率99.99%を目指して書面添付を実践します！！これにより決算書と税務申告書の正確性が担保されることになり、税務署だけでなく取引先や金融機関からの信頼度が確実にアップします!!
□書面添付を実践した場合には税務調査が省略される可能性が高まります!! （H22年実績では、法人税の書面添付を実践した法人は全国でたったの7%程度ですが、書面添付実践法人の約7割が税務調査省略となっています。詳細については、”よくある質問”をご参照ください）

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企業税務コンプライアンス・サービス

□外資系企業の日本法人、日系の上場準備企業などの関与先に対し、例年の税制改正による影響を鑑み、法人税（グループ通算、単体）、法人事業税、法人住民税、消費税、事業所税、償却資産税などの各種税務申告書の作成業務を提供します。
□必要に応じて、外国税額控除、外国子会社配当益金不算入、タックスヘイブン税制に関する別表など申告書の部分的な作成業務、並びに各種税務申告書作成に関するアドバイザリー業務も提供します。

　顧問契約に基づき、次の税務相談サービスを提供いたします。

■企業税務アドバイザリー

• 関与先の要望に合わせて、一般的な国内・国際税務に関する税務相談サービスを年間を通じて提供いたします。
  

• グループ通算制度導入・実施に関するアドバイス、その後の法人税申告書の作成サポートまで、グループ通算制度に関する税務相談サービスを提供いたします。
  

• 日本及び海外とのクロスボーダー取引について発生する税金について、租税条約に関する届出書の作成、税務調査対応、等をサポートします。
  
• 海外に投資を行う際の税務上適切なストラクチャー、持株会社所在地国などの検討、進出先国での税務問題への対応などのアドバイスを行います。
  
• グローバルでの税務リスク及び連結実効税率の低減のためには、本社主導によるグローバルな税務管理体制の確立が急務となっています。そのための海外子会社からの情報収集、分析及びそれに基づいた提案などのアドバイスを行います。
  

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Ⅰ. 相続対策

相続対策の3つの柱

　相続対策の3つの柱は、①遺産分割対策、②納税資金対策、③相続税軽減対策です。

　相続対策というと、③相続税軽減対策のみを考えがちですが、相続対策で一番重要なのは、①遺産分割対策です。

　相続対策を検討する場合には、まず①遺産分割対策を十分に検討し、財産承継のフレームワークを決定した後で、②納税資金対策と③相続税軽減対策を同時に検討するというステップを踏むことが重要です。

　納税資金対策では、相続税をどのように支払うかがポイントです。相続税は金銭による一時納付が原則ですので、生命保険を活用したり、不動産を事前に売却するなどして流動性の高い金融資産にしておく必要があります。
　また、金銭による一時納付が困難な場合には、延納や物納も検討すべきです。

　相続税軽減対策では、次の2点がポイントです。

　i) 生前贈与対策

　生前贈与対策では、争族が起きないように、相続の前・後を通じ、相続人である子の遺留分を確保することを検討すべきです。
　ii) 評価減対策

　評価減対策では、相続税評価額を引き下げるため、金融資産を賃貸不動産に組み換えたり、更地の土地の上に建物を建てて賃貸する等の方法を検討します。その際には、賃貸事業の内容を十分に検討し、事業採算性が確保できる対策であることが重要です。

　また、不動産は金融資産に比べ分割や流動性が低い財産であるため、金融資産から不動産への組み替えを過度に行うと、①遺産分割対策や②納税資金対策の面から問題が生じるおそれがあることから、①遺産分割対策や②納税資金対策とのバランスを考慮したうえで、評価減対策を検討すべきです。         

Ⅱ. 相続税申告     

 　弊社では、税務上の観点だけでなく、ライフプランニングや信託の活用なども考慮した提案をして参ります。

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Ⅰ. 親族への事業承継対策

　企業オーナーに複数の子供がいる場合、経営権の集中の観点からは後継者となる子供に自社株式を集中して承継させるのが一般的ですが、争族防止の観点からは後継者とならないない子供にも財産を承継させる必要があります。

　弊社では、税務・会計・法務等の観点より、経営権の移譲・集中と円満相続の両立が可能となる事業承継手法をご提案いたします。     

Ⅱ. 親族以外への事業承継対策      

　親族以外の第三者への事業承継の場合には、M&Aや役員・従業員への承継（MBO）が有効な手段となります。

　弊社では、税務・会計・法務等の観点から、企業オーナーの親族以外への事業の承継について、最適な承継手法のご提案とM&A・MBO等に対する助言・仲介業務を行います。    

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Ⅰ. 不動産の鑑定評価とは

• 不動産の鑑定評価とは、不動産の価格を形成する要因（土地利用に関する公法上の規制、不動産市況と需給動向、地域の価格水準、前面道路の幅員、土地の形状、間口、規模等）を分析し、市場参加者の観点から不動産の経済価値を貨幣額で判断する作業をいいます。
• 不動産の鑑定評価は、不動産鑑定士の独占業務です（不動産の鑑定評価に関する法律3条1項）。
  

Ⅱ. 税務上、鑑定評価が必要なケース

　次のような取引を行う場合には、不動産鑑定士による鑑定評価が望まれます。     

■不動産の売買
　不動産を売買する場合、近隣の地価公示や都道府県地価調査による価格を参考にする方法等があります。
　しかし、次のような不動産を売買する場合には、不動産の個別性や昨今の地価の変動を適切に反映した不動産鑑定士による鑑定評価が有用です。

　・ 土地の形状が不整形、間口が狭小、奥行が長大な土地
　・ 面積が近隣より大きい土地
　・ 私道部分を含む土地や道路に直接面していない土地
　・ 崖地や法地を含む土地
　・ 隣接地との併合・分割を行う場合
　・ 老朽化した建物等を取壊す必要がある場合
　・ 市街化調整区域の既存宅地
　・ 宅地見込地内の現況雑種地、等

　特に、次の様な売買のケースでは、客観的な時価を税務当局に対して立証する必要性があるため、不動産鑑定士による鑑定評価を行うことが有用です。

　・ 親族間における売買
　・ 関係会社間における売買
　・ 同族会社及びその株主間における売買 

■不動産の交換
　不動産を交換する場合には、一定の要件を満たせば、譲渡資産の譲渡益が課税されないこととなる以下の特例規定があります。
　
①固定資産の交換の特例（所得税法58条、法人税法50条）
　固定資産の交換の特例の適用を受けるためには、次の要件を満たす必要があるため、交換する不動産の価額は不動産鑑定士による鑑定評価を行うことが有用です。

　⇒交換差金等（取得資産と譲渡資産の差額）がいずれか多い価額の20%を超えないこと
　
②等価交換方式 （措置法37条の5①2号、措置法65条の7等）
　等価交換方式によりマンションやビル等を建設する場合に、立体買換えの特例（措置法37条の5①2号）や特定資産の買い替え特例（措置法65条の7 ）等の適用を受けるためには、地権者が提供する土地等の価額や取得するビル床等の価額は不動産鑑定士による鑑定評価を行うことが有用です。

■相続
①遺産分割
　相続人間における遺産分割を不動産鑑定士による鑑定評価に基づく時価により公平に行うことできるため、後のトラブルを防ぐことが可能です。

②鑑定評価による相続税の申告
　相続税における土地の評価は、相続税路線価（1月1日時点の時価の80%相当額）に基づいて行われます。
　相続税法上の時価は、相続税路線価に財産評価基本通達に規定された補正率を乗じて求めますが、この補正率は画一的な補正率であることから、不動産の個別性が十分に反映しにくく、相続財産を不動産鑑定士による鑑定評価に基づく時価で評価した方が相続税額を低く抑えることができるケースがあります。

■財産分与・負担付贈与・代物弁済
①財産分与
　離婚等による不動産の財産分与を行う場合には、その不動産は時価により譲渡したものとみなされるケースがあるため、不動産鑑定士による鑑定評価を行うことが有用です。

②負担付贈与
　負担付贈与により不動産を取得した場合には、その不動産は時価により取得したものとみなされるケースがあるため、不動産鑑定士による鑑定評価を行うことが有用です。

③代物弁済
　代物弁済により不動産を譲渡した場合には、その不動産は時価により譲渡したものとみなされるケースがあるため、不動産鑑定士による鑑定評価を行うことが有用です。

■組織再編成（現物出資、合併・分割等）
①現物出資
　現物出資の目的である財産が不動産の場合には、弁護士等の証明を受ければ検査役の検査が省略となりますが、弁護士等による証明には不動産鑑定士による鑑定評価が必要となります。

②合併・分割等
　会社が合併等を行う場合には合併比率等を算定することになりますが、合併法人及び被合併法人等が保有する不動産の時価について、不動産鑑定士による鑑定評価を行うことが有用です。

■非上場株式の評価
　非上場株式の評価をする場合には、評価対象会社が保有する不動産の時価について、不動産鑑定士による鑑定評価を行うことが有用です。

■借地権の設定
　借地権の設定に伴い権利金等を授受する場合には、権利金等が土地の時価の1/2を超えるか否かによって課税関係が異なるため、土地の時価について不動産鑑定士による鑑定評価を行うことが有用です。

Ⅲ. 借地権と底地の評価

■借地権

　借地権とは、借地借家法（廃止前の借地法を含む）に基づく借地権（建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）をいいます。

　借地権は、単独で取引の対象となることは少なく、借地上の建物の取引に随伴して取引されることが一般的で、その際に借地権の価格が問題となります。

　借地権の価格は、①法的側面から見た借地権者の利益（最低存続期間、正当事由、代諾許可裁判等）と②経済的側面から見た借地権者の利益（現行地代と適正地代の差額の借り得分の現在価値のうち、取引の対象となる部分）から構成されています。

　借地権の価格は、借地権の取引慣行が成熟している地域とそうでない地域では、異なります。また、借地契約における、借地上の建物の用途制限や、増改築禁止等の特約条項の有無によっても借地権の価格は異なります。

　このように借地権の価格は、借地権の存する地域の特性や契約内容の個別性によって影響を受けるため、これらを専門的に分析できる不動産鑑定士による鑑定評価を行うことが有用です。

　なお、借地権に関連して借地権者が払うことになる次の一時金についても、不動産鑑定士による鑑定評価を行うことが有用です。

 ・ 借地契約を更新する際の更新料
 ・ 借地契約の条件を変更をする際の条件変更承諾料
 ・ 借地上の建物を増改築する際の増改築承諾料
 ・ 借地権を譲渡する際の譲渡承諾料

■底地

　底地とは、宅地に借地権が付着している場合における宅地の所有権をいいます（地主の土地所有権）。

　底地の価格は、①地代徴収権に基づく経済的利益、②期間の満了によって借地契約が終了し完全所有権が復帰することによる経済的利益、③将来見込まれる一時金（更新料、増改築承諾料、条件変更承諾料等）の経済的利益から構成されています。

　底地の価格は、譲渡する相手が、①借地権者なのか、②第三者なのか、で異なります。底地の譲渡相手が、借地権者の場合には、借地権であった土地が完全所有権となって復帰し、市場性・担保価値も回復することから、第三者に譲渡する場合と比較して価値が高くなる可能性があります。

　このように底地の価格は、底地価格を形成する経済的利益や譲渡の相手先等によって影響を受けるため、これらを専門的に分析できる不動産鑑定士による鑑定評価を行うことが有用です。

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1. 最適な土地活用方法の選択

　土地活用方法には、様々な種類があり、それぞれ収益性もリスクも異なります。
　まず、短期間で多額の現金を得たい場合と、長期的に安定的な収入を得たい場合では採用すべき活用方法は異なります（①土地活用の目的）。
　また、活用方法によっては、多額の借入が必要なものもあり、そのような活用方法を採用する場合には、それに耐えうる財産状況であることが必要です（②土地以外も含めた財産状況）。
　さらに、それぞれの活用方法には、土地の立地条件・周辺環境等によって『向き』『不向き』もあります（③活用する土地の特徴）。
　弊社では、お客様が土地活用の検討を行う際に、まず①土地活用の目的を明確化し、②土地以外も含めた財産状況をベースに、③活用する土地の特徴を見極めた上で、提携ハウスメーカーと連携して最適な活用方法をご提案いたします。     

2. 土地活用方法の種類及びその特徴

■土地の売却

　不動産会社と媒介契約を締結し、不動産会社が探した購入者に土地を売却します。場合によっては、不動産会社自身が購入者となることもあります。

　土地は、保有しているだけでは資産とは言えません。土地を保有していれば、固定資産税・都市計画税がかかり、将来的には相続税がかかる可能性もあるので、逆に負担になることもあります。
　立地や形状によっては、土地の活用で収益をあげることができず、活用が難しいこともあります。そのような場合には、売却によって現金化し、その現金の活用方法を改めて検討するほうが効果的なこともあります。例えば、負債を抱えているような場合や、相続税の納税資金が必要な場合など、土地売却によって状況が大きく改善することもあります。

■等価交換

　地権者が土地を提供して、不動産会社がその土地に建物を建て、地権者は建物のうち提供した土地の時価に相当する部分を取得する方式です。
　等価交換は、建物の建築資金が不要のため、リスクをとるのが不安という方に向いています。

■駐車場経営

　土地を駐車場として賃貸します。

　駐車場には、大きく分けて平面駐車場と立体駐車場があり、周辺環境や面積、地形、さらには土地活用の目的も含めて検討する必要があります。　

　駅近でない土地の場合には、アパート・マンション経営やオフィスビル・商業ビル経営には向きません。また、都市計画法上の用途地域が住居地域の場合には、建築基準法による用途制限等の規制を受け、商業ビル・オフィスビル経営ができないことがあります。
　しかし、駐車場経営の場合には、駅近でなくてもある程度のニーズが見込め、用途地域による用途制限等の規制も緩いため、大規模なものや立体式のものを除き、住居地域でも活用が可能です。

　駐車場経営は、初期投資が少なくて済む分、経営効率を高めることでローリスク・ハイリターンを実現できる可能性もあります。

　また、アパート・マンション経営で借家権契約を結んだ場合やロードサイド店舗経営で事業用借地権契約を結んだ場合には、借地借家法により他の用途への転用が困難ですが、駐車場経営の場合には、借地借家法の適用対象外のため事前の通知のみで利用者を立退かせることが可能です。
　そのため、売却やアパート・マンション建設、相続税における物納等、更地への復帰や他の土地活用方法への転換も容易なため、多様な選択肢を残したまま賃料収入を得ることが可能です。     

■オフィスビル・商業ビル経営

　アパート・マンションと同様、所有する土地に建物を建て、事務所・店舗として賃貸します。
　アパート・マンションと比べ、賃料は高くなる一方で、建築コスト・経営リスクも高くなります。

　賃貸するという意味では、アパート・マンションのような居住用物件と同じですが、オフィスビルと居住用物件では、設備や仕様に違いがあり、建築コストや賃料収入・管理費などのランニングコストも異なります。     

■ロードサイド店舗経営

　幹線道路沿いの広い敷地に適した活用方法で、テナントを誘致して大規模店舗・ショッピングセンターを建てます。①建物を建てて賃貸し家賃を得るﾊﾟﾀｰﾝと、②土地を賃貸して地代を得るﾊﾟﾀｰﾝがあります。

　一定の広さを持った土地でも、駅から遠い場合にはアパート・マンションの入居率が悪い可能性がありますが、幹線道路に面したロードサイドの土地であれば、駐車場のついた大規模店舗・ファミリーレストランなどの誘致が可能です。

　実務的には、建設資金の一部は地主が調達し、残りをテナントからの建設協力金でまかなう併用方式も多く採用されています。    

■土地活用の目的に応じた活用方法
　土地活用の目的に応じて、それぞれ活用方法が異なります。     

■土地活用方法ごとのメリット・デメリット
　土地活用方法ごとに、次のメリット・デメリットがあります。     

3. 相続税対策と土地活用方法の見直し

■相続税対策の重要性     

　昨今の税制改正により、相続税の基礎控除の縮小、最高税率の引上げ等が行われた結果、相続税の課税対象が広がり、資産家の負担すべき税額も増加することになり、相続税対策がますます重要となっています。
　相続税は金銭による一時納付が原則ですので、相続税額と保有する金融資産の額によって、相続税対策は異なります。

■相続税対策と土地活用方法の見直しの必要性
　相続税額＞金融資産の額の場合には、納税資金対策としての土地の売却が一般的ですが、土地を売却すればその土地が生み出してきた収益機会を失うことになります。
　そうした場合に、他の土地の活用方法を見直して改善することによって、土地は一部手離したものの、トータルの収益性を維持することが可能なケースがあります。
　土地活用というと、使っていない土地の活用をイメージしがちですが、既に使っている土地であっても、十分な収益性が確保されているとは限りません。例えば、駐車場経営によりある程度の収益を挙げている土地が、実はアパート・マンション経営に向いている土地で、もっと高い収益を得られていたといったケースもよくあります。
　そのため、相続税対策と並行して、使っている土地がその土地の特徴を反映した最適な活用方法となっているかを改めて見直すことが望ましいでしょう。
　弊社では、相続税対策を検討する際に、①相続税額の試算及び②金融資産の把握を行った上で、土地以外も含めた全ての財産を棚卸し、③他の土地の活用方法の見直しを行い、提携ハウスメーカーと連携して土地活用方法の改善策をご提案いたします。     

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1.所得に対する課税関係の相違点

　賃貸用不動産から生じる各年度の所得に対する課税関係は、個人所有の場合と法人所有の場合では、それぞれ異なります。

■個人所有の場合

①税率

・個人の所得に対する税率は、累進税率（最高55.945%）です。

・賃貸が事業的規模の場合には、別途、事業税が課税されます。

②他の所得との損益通算

・不動産の売却損失は、他の不動産の譲渡益以外との損益通算ができません。

③損失の繰越し

・事業が赤字の場合、純損失は3年間に限り繰越しが可能です（青色申告の場合のみ）。

④所得の分散効果

・個人事業主から事業専従者に支払う給与以外は、所得移転ができません。

■法人所有の場合

・法人の所得に対する実効税率は、通常約33%です（一定の法人については、留保金に係る特別税率が上乗せされます）。

②他の所得との損益通算

・不動産の売却損失は、法人の他の所得との損益通算が可能です。

③損失の繰越し

・事業が赤字の場合、欠損金は10年間まで繰越しが可能です（青色申告の場合のみ）。

・欠損金がある場合でも、法人住民税の均等割の納付義務は生じます。

④所得の分散効果

・法人から個人に支払う給与は損金算入が可能です。

・法人から個人に支払う配当は損金算入できませんが、配当控除が可能です。

・将来の承継人に対する給与を支払うことにより、所得の世代移転が可能です（但し、実態が伴う必要があります）。 

■まとめ

　個人所有の場合と法人所有の場合における、賃貸用不動産に係る各年度の所得に対する課税関係は、次の通りです。 

2.相続時の課税関係の相違点

    賃貸用不動産に係る相続時の評価方法等は、個人所有の場合と法人所有の場合では、それぞれ異なります。

■個人所有の場合

①評価の引下げ効果

・相続税評価額による評価のため、時価よりも評価額の引下げが可能です。 

②小規模宅地等の評価減

・小規模宅地等の評価減（200㎡まで50%）の適用により、評価額の引下げが可能です（但し、他に小規模宅地等の評価減の適用を受ける不動産がある場合には適用が受けられない場合があります）。

③含み益に対する課税

・不動産に含み益が生じている場合、相続開始時の相続税評価額による評価となります。

④事業承継税制

・事業承継税制の適用はありません。

⑤贈与時の不動産取得税・登録免許税

・不動産を贈与する場合には、不動産取得税・登録免許税が課税されます。   

■まとめ

　個人所有の場合と法人所有の場合における、賃貸用不動産に係る相続時の評価方法等は、次の通りです。      

3. 不動産管理会社の活用

■法人と個人に対する課税の税率差

・平成30年4月1日時点において、個人に対する所得税等の最高税率は55.945%、中小法人に対する法人税等の実効税率は約33.59%となっており、個人と法人に対する課税の税率差は最大で約22%となっています。

■不動産管理会社の種類

・実務上は、 ①不動産所有方式及び、②管理委託方式が一般的です。         

■不動産所有方式

①概要

・オーナー所有の賃貸不動産を不動産管理会社に譲渡する方式です。

②不動産管理会社への所得移転額

・オーナー個人の不動産所得全額（不動産管理会社からオーナー等に支払う給与・地代を除く）を不動産管理会社へ移転することが可能になりますが、多額のコストがかかる可能性があります。

・不動産管理会社は賃貸用不動産に係る全てのリスクを負担することから、不動産管理会社への所得移転額は、通常最大となります。

③メリット

・オーナーの親族等が不動産管理会社の役員等として業務に従事する場合、不動産管理会社から給与の支給をすることにより、親族間での所得分散が可能です。

 ii)財産の一部現金化

・オーナー所有の不動産を不動産管理会社に譲渡することにより、オーナー所有の不動産が現金化されることになります。

・不動産管理会社では、賃貸不動産の購入資金の資金調達が必要となりますので、賃貸不動産の収益力及び返済可能額について財務面での検討が必要となります。

 iii)含み益に対する課税

・不動産に含み益が生じている場合、不動産管理会社株式の評価（純資産価額方式）の際、（時価純資産－簿価純資産）X37%の控除が可能なため、個人で所有するよりもオーナーの相続財産の評価額の引下げが可能です。

④デメリット

　＜不動産管理会社のコスト＞

  ・不動産取得税

　- 土地： 固定資産税評価額X 1.5% （H33年3月31日まで

　  に取得する宅地等の場合）

　- 住宅用建物： 固定資産税評価額X 3% （H33年3月31日

　　までに取得する住宅用建物の場合）

  ・登録免許税

　- 土地： 固定資産税評価額X 1.5% （H33年3月31日まで

　　に取得する土地の場合）

　- 建物： 固定資産税評価額X 2%

  ・司法書士報酬、等

 iii) 賃貸不動産取得後3年以内の不動産の相続税評価額

・不動産管理会社が賃貸不動産を取得した後3年以内にオーナーに相続が発生した場合には、不動産管理会社株式の評価（純資産価額方式）の際、不動産管理会社が取得した土地・建物等については、時価による評価となるため、オーナーの相続財産が個人所有の場合よりも高く評価される可能性があります。

■管理委託方式

・オーナー所有の賃貸不動産に係る管理等を不動産管理会社に委託する方式です。

②不動産管理会社への所得移転額

・オーナー個人の不動産所得のうち、オーナーが不動産管理会社に支払う管理料相当額（不動産管理会社からオーナー等に支払う給与を除く）を不動産管理会社へ移転することが可能になります。

③メリット

 i) 親族間での所得分散効果

・オーナーの親族等が不動産管理会社の役員等として業務に従事する場合、不動産管理会社から給与の支給をすることにより、親族間での所得分散が可能です。

④デメリット

 i) 法人設立コスト等

・法人の設立に伴い、定款認証手数料、印紙代、登録免許税、司法書士報酬等の負担が必要です。

■転貸（サブリース）方式

・オーナー所有の賃貸不動産を不動産管理会社に一括賃貸し、不動産管理会社が賃借人に転貸する方式です。

②不動産管理会社への所得移転額

・オーナー個人の不動産所得のうち、不動産管理会社が賃借人から受ける転貸料とオーナーが不動産管理会社から受ける賃借料の差額（不動産管理会社からオーナー等に支払う給与を除く）を不動産管理会社へ移転することが可能になります。

・不動産管理会社は空室リスクを負担することから、不動産管理会社への所得移転額は、管理委託方式よりも通常高くなります。

・オーナーの親族等が不動産管理会社の役員等として業務に従事する場合、不動産管理会社から給与の支給をすることにより、親族間での所得分散が可能です。

④デメリット

・法人の設立に伴い、定款認証手数料、印紙代、登録免許税、司法書士報酬等の負担が必要です。     

■まとめ

　①不動産所有方式、②管理委託方式、③転貸（サブリース）方式の場合における所得移転効果・メリット・デメリットは、次の通りです。    

　不動産管理会社を効率的に活用するためには、次の事項についての現状把握を行った上で、

　・オーナーの所得税等・相続財産

　・賃貸不動産ごとの利回り・キャッシュフロー

　・賃貸不動産ごとの現在の時価・借入残高、等

不動産管理会社の運用方法について、次の事項の綿密な検討が必要です。

　・不動産管理会社に移転・管理委託・転貸する賃貸不動産の選択

　・不動管理会社の株主・役員の選定

　弊社では、上記の事項に関する把握・検討を行った上で、効率的な不動産管理会社の運営方法についてご提案いたします。